Eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, ist das eine. Die Steuerlast auf die Einnahmen, die diese Immobilie generiert, zu senken, ist etwas anderes. Die Immobilienbesteuerung basiert auf präzisen Mechanismen, die jeweils auf ein Investorenprofil und eine Art von Immobilie zugeschnitten sind. Die falsche Wahl des Instruments kann den erwarteten Vorteil neutralisieren oder sogar eine Vermögensbelastung über mehrere Jahre schaffen.
Verdopplung des Immobilienverlusts: das steuerliche Fenster, das bis 2027 genutzt werden kann
Unter den am wenigsten hervorgehobenen Hebeln bleibt der erhöhte Immobilienverlust untergenutzt. Das Prinzip ist einfach: Wenn die abzugsfähigen Kosten (Arbeiten, Zinsen, Versicherung) die erhaltenen Mieten übersteigen, wird die Differenz auf das Gesamteinkommen angerechnet.
Die übliche Obergrenze für diese Anrechnung liegt bei 10.700 Euro pro Jahr. Für Eigentümer, die energetische Renovierungsarbeiten durchführen, die eine Wohnung aus dem Status eines „Wärme-Siebs“ (Etikett F oder G auf E oder besser) befreien, steigt diese Obergrenze auf 21.400 Euro pro Jahr. Diese Erhöhung, die ursprünglich bis Ende 2025 vorgesehen war, wird bis zum 31. Dezember 2027 verlängert.
Konkret kann ein Investor, der eine alte Immobilie mit der Klassifizierung F besitzt, eine umfassende Renovierung (Dämmung, Heizungswechsel) durchführen und das Doppelte des üblichen Betrags von seinem zu versteuernden Einkommen abziehen. Für diejenigen, die zwischen dem Verkauf eines Wärme-Siebs und dem Behalten zögerten, ändert sich die Rentabilitätsberechnung radikal mit dieser verdoppelten Obergrenze. Die Integration des Steuervorteils in die interne Rendite des Projekts kann die Entscheidung beeinflussen.
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Loc’Avantages: Steuerermäßigung, die an die Miethöhe gekoppelt ist
Loc’Avantages funktioniert nach einem Prinzip, das von klassischen Regelungen nicht in gleicher Weise genutzt wird: Je niedriger die verlangte Miete im Vergleich zum Markt ist, desto höher ist die Steuerermäßigung. Der Eigentümer unterzeichnet einen Vertrag mit der Anah (Nationale Agentur für Wohnraum) und verpflichtet sich, zu einem unter dem lokalen Marktpreis liegenden Niveau an Mieter mit Einkommensobergrenzen zu vermieten.
Es gibt drei Abstufungen, die jeweils mit einem steigenden Steuervorteil verbunden sind. Die Inanspruchnahme einer Mietvermittlung (z. B. durch eine anerkannte Organisation) erhöht den steuerlichen Vorteil zusätzlich.
Sie fragen sich, warum dieses Instrument so unauffällig bleibt? Weil es erfordert, eine reduzierte Miete zu akzeptieren, was viele Investoren, die auf die Bruttorendite fokussiert sind, abschreckt. Die Steuerermäßigung kompensiert teilweise die Mietminderung, aber die Berechnung muss sorgfältig erfolgen, unter Berücksichtigung der Grenzsteuerlast jedes Steuerpflichtigen.
LMNP und Abschreibung: der Mechanismus, der die Steuer ohne Nischenobergrenze senkt
Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters (LMNP) ermöglicht es, die Abschreibung der Immobilie, des Mobiliars und der Erwerbskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen. Dieser Mechanismus ist keine Steuerermäßigung im engeren Sinne: Er senkt die steuerliche Bemessungsgrundlage der BIC-Einnahmen (industrielle und kommerzielle Gewinne) aus der möblierten Vermietung.
Der Hauptvorteil des LMNP im realen Regime besteht darin, dass die Abschreibung das steuerliche Ergebnis über mehrere Jahre auf null bringen kann. Im Gegensatz zu Steuerermäßigungsinstrumenten (die in die globale Obergrenze der Steuervorteile fallen) unterliegt die LMNP-Abschreibung nicht dieser Obergrenze.
In der Praxis kann ein Investor, der ein möbliertes Studio kauft, um es zu vermieten, während einer signifikanten Dauer keine Steuern auf seine Mieten zahlen, einfach dank der buchhalterischen Mechanik. Die Kehrseite: Es ist notwendig, eine strenge Buchhaltung zu führen, oft mit Hilfe eines Steuerberaters, und die Wahl des realen Regimes muss von Anfang an getroffen werden.
Die abzugsfähigen Kosten im LMNP im realen Regime
- Die Zinsen und die Bankgebühren, die mit der Finanzierung der Immobilie verbunden sind
- Die Notarkosten, die über die Dauer des Eigentumserwerbs abgeschrieben werden
- Die Eigentümergemeinschaftskosten, die Grundsteuer, die Versicherung für nicht bewohnende Eigentümer
- Die Honorare des Steuerberaters und die Kosten der Mietverwaltung
Malraux und alte Immobilien: ein mächtiger Hebel für stark besteuerte Steuerpflichtige
Das Malraux-Instrument richtet sich an ein bestimmtes Profil: Investoren mit einem hohen Grenzsteuersatz, die bereit sind, Restaurierungsarbeiten in geschützten Bereichen oder in alten, heruntergekommenen Vierteln zu finanzieren. Die Steuerermäßigung bezieht sich auf die Kosten für die vollständige Restaurierung eines Gebäudes.
Das Malraux-Gesetz fällt aus der globalen Obergrenze der Steuervorteile. Es ist eines der wenigen Immobilieninstrumente, das diese Besonderheit bietet, was es zu einem besonders geeigneten Steueroptimierungswerkzeug für Steuerpflichtige macht, die bereits mit anderen Investitionen nahe der Obergrenze sind.
Der Nachteil: Die eingesetzten Beträge sind oft hoch, die Arbeiten dauern lange, und die Auswahl der Immobilie ist geografisch begrenzt. Eine Malraux-Investition wird nicht leichtfertig entschieden. Es ist notwendig, die genaue Lage (hervorragende denkmalgeschützte Stätte), die Art der förderfähigen Arbeiten und die Solidität des Entwicklers oder Betreibers, der die Restaurierung leitet, zu überprüfen.
Die Kombination von Instrumenten: was funktioniert und was blockiert
Nichts hindert daran, mehrere Steueroptimierungsmechanismen zu kombinieren, solange sie sich auf unterschiedliche Immobilien beziehen. Ein Investor kann sehr gut eine möblierte Immobilie im LMNP, eine alte Immobilie mit Immobilienverlust und eine Wohnung unter Loc’Avantages besitzen.
Die wahre Obergrenze, die zu beachten ist, bleibt die der Steuervorteile, die für die meisten Instrumente auf 10.000 Euro pro Jahr festgelegt ist. Einige Mechanismen (Malraux, LMNP-Abschreibung) entkommen dieser, was es ermöglicht, ein Immobilienportfolio zu strukturieren, in dem jede Immobilie eine unterschiedliche steuerliche Kategorie einnimmt, ohne die Obergrenze zu überschreiten.
- Der erhöhte Immobilienverlust für energetische Renovierungen kann mit anderen klassischen Mietinvestitionen kombiniert werden
- Der LMNP im realen Regime unterliegt nicht der Obergrenze der Steuervorteile
- Loc’Avantages und Malraux können im gleichen Vermögen koexistieren, sofern sie sich auf unterschiedliche Immobilien beziehen
Die Versuchung, die Instrumente ohne kohärente Vermögensstrategie zu vervielfachen, bleibt die häufigste Falle. Jede steuerliche Verpflichtung bindet den Eigentümer über mehrere Jahre hinweg, mit strengen Bedingungen für Vermietung und Besitz. Eine zu Beginn schlecht abgestimmte Entscheidung kann einen Steuervorteil in eine Verwaltungsbelastung über ein Jahrzehnt verwandeln.
